Prenons Élise, trente-quatre ans, installée depuis six ans dans un deux-pièces des Chartrons, à Bordeaux. Elle a décroché un poste d’un an à Lisbonne et ne veut pas vendre : l’appartement, avec ses moulures, son parquet clair et les luminaires chinés pièce par pièce, est exactement celui qu’elle veut retrouver. Elle décide donc de le louer meublé, à 950 euros par mois, le temps de son séjour. Sur le papier, l’opération paie son loyer portugais. Dans les faits, elle devient bailleuse, avec des règles qu’il vaut la peine de connaître avant de confier son intérieur à quelqu’un d’autre.
Un bail meublé d’un an, et un calendrier à respecter
La location meublée d’une résidence principale suit le titre de la loi du 6 juillet 1989 qui lui est consacré. L’article 25-7 impose un contrat écrit, conforme à un modèle type, d’une durée d’au moins un an ; à son terme, s’il n’a pas été dénoncé, il se renouvelle tacitement pour un an. Le locataire, lui, peut partir à tout moment avec un mois de préavis, ce que prévoit l’article 25-8. Élise ne peut pas faire l’inverse. Si elle veut récupérer son appartement à son retour, elle doit donner congé au moins trois mois avant la fin du bail, en indiquant le motif, ici la reprise pour y habiter elle-même, et en justifiant du caractère réel et sérieux de cette décision.
C’est le point que les expatriés oublient le plus souvent. Un bail signé le 1er septembre pour un retour prévu fin août impose un congé avant le 1er juin. Faute de quoi le bail repart pour un an, et Élise rentre de Lisbonne pour trouver son appartement occupé, en toute légalité.
Ce que la clause résolutoire permet, et ce qu’elle ne permet pas
Reste le scénario que personne n’aime envisager depuis l’étranger : le loyer qui n’arrive plus. Tout bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement, mais elle ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté sans réponse, délivré par un commissaire de justice. Ce commandement doit comporter des mentions précises, faute de quoi il est nul : le délai de six semaines, le montant du loyer, le décompte de la dette, la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement ou de demander un délai de grâce au juge. Le détail de ces mentions et leur portée sont présentés dans les règles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le texte qui encadre toute la procédure.
Depuis Lisbonne, cela suppose quelqu’un sur place, ou au moins un décompte tenu au mois près, et un mandat clair donné à une agence ou à un proche. La clause ne vide pas l’appartement : une fois acquise, il faut encore un jugement, puis un commandement de quitter les lieux, puis un délai de deux mois, sans compter la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars.
L’inventaire, la vraie assurance de l’appartement
Pour un intérieur comme celui d’Élise, le document le plus important n’est pas le bail, c’est l’inventaire. Un meublé doit contenir les éléments fixés par décret, mais rien n’empêche d’aller plus loin : photographier chaque pièce, noter l’état du parquet, lister les luminaires, la vaisselle, les rideaux, les tableaux. L’état des lieux d’entrée, signé par les deux parties, est la seule référence opposable au moment du départ du locataire, quand il faudra décider de ce qui relève de l’usure normale et de ce qui relève d’une dégradation.
Le dépôt de garantie, plafonné à deux mois de loyer hors charges en meublé, sert précisément à couvrir ces écarts, à condition de pouvoir les prouver. Une table en chêne marquée par des verres, une fenêtre dont la crémone a lâché, un mur repeint d’une couleur imprévue : chaque retenue doit être justifiée par la comparaison des deux états des lieux et par un devis.
Élise peut aussi choisir de ne laisser que l’essentiel et de stocker ce qui lui tient le plus à cœur. Beaucoup de propriétaires qui partent un an font ce tri, et le reconnaissent volontiers : on loue mieux un appartement qu’on accepte de voir vivre par quelqu’un d’autre.
Pour la partie la moins agréable du projet, celle qui commence quand un locataire ne paie plus, Mon Avocat Bailleur décrit, pour un logement situé à Bordeaux, le tribunal compétent, les étapes et les délais à prévoir. Le reste se prépare avant le départ : un bail écrit, un congé daté dans l’agenda, un inventaire précis, et quelqu’un de confiance à qui laisser les clés.
